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(资料图)

6月24的晚上，整个世界都睡不着觉。

谁能想到，几个小时后，正是咱们国内早上6：58，瓦格纳的“哗变“ 虚晃一枪，结束了。

国内的朋友大呼挺受冲击，挺意外的。

但这一天晚上，没意外的，从莫斯科出去的机票迅速卖光了。

其实，在过去一年，很多俄罗斯人，早就已经Run到了国外。

他们有的是为了躲避战火逃避兵役，有的是想找个安全的暂居地，等形势明朗了再做打算。

而且他们run的方向也很有意思。

早期很多俄罗斯有钱人是去欧美的，但是后续随着局势恶化，一些国家骨子里对俄罗斯的不喜欢又被激发了出来。

比如美国会冻结他们的资产，而欧盟的一些国家针对俄罗斯人没法签证；

还有一些国家和地区。比如北美加拿大，就掀起了针对俄罗斯人的歧视和攻击行动。

于是后期很多run出来的人，都开始往“友好国家”run了。

比如东南亚的印度尼西亚、泰国、韩国、印度等。

去印尼的主要选择地是巴厘岛。

去泰国的主要选择是芭提雅、普吉岛或者曼谷。

仅仅是今年2、3、4三个月，就有17.8万俄罗斯人从普吉岛入境泰国。

6月中旬我们在泰国调研的时候就发现了很多俄罗斯人。

在大家的印象中，欧美人最喜欢去东南亚，去泰国的。

但其实，泰国目前也是俄罗斯人避风港的首选。

大家都知道，泰国是东南亚11国中，唯一没有被殖民过的国家。

再加上泰国的宗教信仰，所以这个国家的文化、政治是温和的，独立的，没有敌对和歧视。

所以，大家去泰国的普遍感受是泰国人很友好，对人很热情。

任何时候只要你对上一个泰国人的眼睛，他一定会给你一个大大的微笑。

包括街头的广告。只要是带人物，一定是露着一口大白牙对着你笑。

当然你去马来西亚吉隆坡住酒店，餐厅用餐的感觉也都差不多。

但马来西亚人的友善热情，主要体现在服务行业。

民风和泰国还是不一样的。

2

我们继续说泰国和俄罗斯渊源。

泰国和俄罗斯早在1897年就建交了。

此后，哪怕是俄国变成苏联，再往后到91年苏联解体，俄罗斯和泰国的邦交一直没断过。

特别是92年，俄罗斯和泰国签署了一项双边协议，约定两国互免签证30天。

从这一点就能看过，泰国政治邦交的特点就是积极主动。这也为后来泰国成为全球重要的旅游中心国奠定了基础。

自此，每年都有大量的俄罗斯游客去泰国旅游。

他们到泰国的第一站通常是芭提雅。

于是芭提雅就形成了俄罗斯人的社区和社交圈。

这一点和曼谷有日本人的社区和社交圈，有中国人的社区和社交圈一样。

2023年5月底的数据是，常住人口只有80万人芭提雅，目前聚集的俄罗斯人超过10万，也就是说每8个人就有一个是俄罗斯人。

而且这个数据从2022年11月开始攀升，到目前为止这个趋势还在加速。

泰国当地的朋友说，早期来泰国的俄罗斯人主要是中产为了资产配置，买一些公寓，做长线投资，以民宿出租为主。

原因很简单，首先是因为租金回报率高，普遍在7-15%。

其次，更重要还是俄罗斯的法币卢布贬值的厉害。

而俄罗斯本土又没有太多的投资途径。关于这一点，其实全世界的老百姓都是一样的。

因此，海外购房一直都是富豪、中产阶层无法回避的选择。

第三是泰国的生活成本便宜。

尤其是人工服务费用，比如，1小时的全身精油按摩还不到100块钱。（对比国内是1000-2000元。）

第四是，泰国可以落地签。

这对于当下出国的俄罗斯人很重，可以第一时间快速地逃离原生环境。

第五是，置业门槛极低。

最低手里只有40万人民币等值的钱，就可以在芭提雅买套公寓，最低手里有60万人民币等值的钱，就可以在泰国的首都曼谷买套公寓。

然后10万人民币等值的钱，就能在泰国安心度假躺平两三年。

所以很多泰国的中介都非常深刻地体会到了，疫情前还疯狂抛售的俄罗斯人，又开始疯狂在泰国捡漏。

这也是为什么去年、今年芭提雅以及曼谷新房、二手成交活跃的原因之一。

如果关注泰国房产少的人可能还停留在疫情期间，外国人恐慌性抛售泰国房产的印象中，但事实上，去年开始，这一局势就已经逆转了。

尤其是今年，俄罗斯人在泰国的置业标的也发生了变化。

早期他们主要以投资为目的，而目前很多人的置业是常住的打算。

所以泰国当地的朋友说，现在芭提雅的别墅不仅很难租到，买也不好买了。太多俄罗斯人、乌克兰人都是拖家带口一大家的过来。

而且俄罗斯人和中国人一样，不仅喜欢买房，还喜欢搞房地产开发。

所以，这一两年，你在芭提雅、巴厘岛都能见到很多俄罗斯人做项目搞开发。

包括像曼谷房地产开发也有很多俄罗斯人的身影。

比如芭提雅一个俄罗斯开发商开发的公寓，6月的报价比1月的售价涨了12%多。

因为外国人在海外置业有一个特点就是抱团。所以在同一个时间点，你会看到有的项目涨幅明显，但有的项目还没有开始。

但市场就这么大，房价上调无非就是个时间差而已。

一些中国人也感觉到了这个趋势，所以今年4、5月份很多中国人开始来泰国看房。

中国人买房的特点是要聚焦核心城市，所以来泰国买房的中国人，第一站是曼谷。

我们6月中旬在曼谷调研很明显的感受是中国人的身影。

各大销售中心都有三三两两的中国人在看房。

因为很多都是在国内线上看过，所以现场签约的很多。

我们找了一个甘肃过来的朋友，问他在泰国买房的初衷。

他说，主要是资产配置的。国内该买的都买了，海外配置一些也是顺理成章的。

另外这一次也跟朋友去看了芭提雅、曼谷的其他项目，他能感受到泰国房地产市场成交非常活跃，和国内的低迷情况完全不一样。

他甚至感受到有点像国内的2016年。所以早点下定，早点安心。

这其实也是目前很多在泰国看房的朋友们共识感受。

当然通过此次调研我们也发现了泰国市场正处在局势逆转的阶段。

比如之前大家对曼谷房地产的印象是在售项目众多，位置偏远，价格便宜。所以有很多案例是在曼谷买的房子租不出去，卖不掉。

这种情况确实存在。

这一点其实和国内情况类似，曾经曼谷房地产市场也经历过一轮繁荣的高速增长，很多开发商瞅准外国客户众多，且对城市不了解，确实在很多外围偏僻的地方开发了众多项目卖给外国人。

尤其是中国的某些房企，在国内就喜欢拿便宜偏远的地，在国外也一样。

但是，在经历了疫情的冲击之后，外围项目几乎都停滞了。

目前还在市场活跃的，在售项目主要集中在曼谷的核心区的核心位置。比如素坤逸、Rama9等。

如果大家去过曼谷应该知道，画圈的区域是曼谷非常非常核心的区域，有非常成熟的轨交、商业、学校等资源。

其地段价值就类似北京的三环内东西城，以及三环边的海淀和朝阳，深圳的福田、宝安、南山，广州的海珠和天河，上海的黄埔、静安和徐汇。

而作为国际化大都市，1600万人口的曼谷，其房价又比国内一线低很多，如果拿北京的环线来类比，曼谷的二环5-8万，三环3-5万，四环2-3万。

这也是100万能买到泰国核心区房子的原因。

而且目前在售的核心区的项目，在疫情期间都经历过房价下跌。

去年底，尤其是今年4、5月份，已经有不少项目开始上调价格，比如我们去年和今年给大家推荐的项目，都有2000-3000的上调。

正如我们前面所说，因为外国人海外置业喜欢扎堆，于是就会出现同一时间，区位类似，但有的项目涨价，而有的还没来得及的情况。

因此，目前在曼谷和芭提雅都还能找到价格处在涨价前，但位置非常核心的项目。

而且门槛极低。比如芭提雅40万即可。

讲到这里你一定有很多的疑问，怎么会？怎么可能？

事实上，在同一时间，如果你跳出国内看海外，会看到更大的世界，更多的选择，尤其是永久产权、稳定租金、升值预期，海外资产对冲这四个诱人选项。

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2023年城市调研：成都丨大连丨佛山丨合肥（一）丨合肥（二）丨合肥（三）丨武汉丨苏州丨深圳丨南京丨西双版纳丨厦门丨泉州

2023年海外调研：胡志明丨河内丨曼谷丨河内丨芭堤雅

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